房价走势观察| 成都房价指数持续上扬 专家：结构性因素或是主因
(资料图片仅供参考)
今年以来，成都新房、二手房销售价格指数呈持续上涨态势。
国家统计局5月17日数据显示，4月份成都新房价格环比上涨0.9%，同比上涨8.7%，环比涨幅居70城第二，同比涨幅居70城第一；二手房价格环比上涨0.7%，同比上涨9.4%，均居70城第一。
不过，据克而瑞四川统计，4月大成都新房成交均价约1.91万元/平方米，较上月上涨约100元/平方米，波动幅度不大。其中，成都中心城区新房均价2.11万元/平方米（不含青白江、新津），5+2区域均价约2.4万元/平方米。
对于近期成都新房、二手房市场的表现，中指研究院四川公司研究总监苏宇5月18日通过微信向《每日经济新闻》记者分析指出，另一方面也是由于积压需求集中爆发，以及低利率对市场的刺激等多方面因素导致。“成都近年来人口大量涌入，市场潜在需求旺盛，随着2022政策的持续发酵，对刚性和改善性需求会同步进行刺激。”
“日光盘”VS“低去化”
当下的成都楼市，正在稳步复苏。
反映到数据上来看，据记者不完全统计，4月份成都共有超20个楼盘开盘销售，其中包括龙湖滨江云河颂、锦江上院、华润中环天序等多个项目开盘当日即宣布售罄。
此前，记者在实地走访位于成都三圣乡板块的锦江上院时了解到，项目二批次开盘推出110套高层和叠拼产品，开盘前就冻资客户数量就已超过500组，尽管是在工作日，项目售楼部里仍坐满了购房人群。
数据来源：国家统计局
值得注意的是，4月份成都多个热销楼盘项目均定位为高端改善型产品，且位于成都“5+2”区域。
不过也有例外，部分核心区域改善项目，如位于武侯区的中国铁建(601186)?武侯樾府开盘去化率仅28%；位于高新区的中海?新川华府4月28日开盘去化率为36%，而4月22日开盘的天投中海?天府合印去化率更低至13%。
整体来看，据成都市住建局数据，4月份大成都范围内一共成交了约214.5万平方米的商品住房，环比增加了约10.09%，同比增加了约43.94%；套数共计16249套，环比增加了约6.06%，同比增加了约38.23%。
新房成交套数在今年以来连续上涨，到4月终于创下自2022年以来的最高值，达到近一年的新高。截至5月17日，成都新房成交量已达到了8727套。
同时上涨的还有价格。国家统计局数据显示，今年以来，成都新房价格指数持续上涨，4月环比上涨0.9%，同比上涨8.7%，同比涨幅位列全国第一，较3月上涨了0.2个百分点，为近一年来次高水平。
另据克而瑞四川数据则，4月，大成都新房成交均价约1.91万元/平米，较上月上涨约100元/平米，波动幅度不大。其中，中心城区新房均价2.11万元/平米（不含青白江、新津），5+2区域均价约2.4万元/平米。
来源：克而瑞四川
进入5月份，成都新房市场表现仍然稳健。据成都购房通数据，5月1日-18日，成都商品房成交9652套，较4月同期（8553套）增加了近1100套；成交面积约127.7万平方米，较4月同期（约111.36万平方米）减少约16万平方米。
“从整体数据上看，4月成都供应量环比下降43%，成交量环比上升4%，市场表现平稳健康。成都市场的复苏并不算离谱，国家统计局公布的成都新房价格涨幅领先，这其中存在统计数据结构的影响。”苏宇分析指出，自2021年第三批集中供地开始，土拍文件中规定的销售限价有所放开，给到开发商合理的利润空间可保证项目健康运转。
“反映到新房端口，新开项目价格相比老项目来说备案价格有所提升。此外，成都近段时间市场热点集中在一圈层和部分二圈层区域，本身就属于房价较高区域。”在苏宇看来，结构性因素对成都新房价格指数的影响较大，从实际市场情况来看，并没有项目有明显的涨价现象，甚至部分项目还在延续春节以来的优惠力度。
二手房成交量“高位回落”
当然，成都楼市回暖的不只是新房，二手房价格也在一路走高。
国家统计局数据显示，成都4月二手房价格环比涨幅达0.7%，同比上涨9.4%，均领涨70城，这已是成都二手房住宅价格连续12个月上涨。
“成都二手房市场供需关系决定了不具备太多的涨价空间。”苏宇表示，成都二手房价格的统计口径为挂牌价而非真实成交价，不排除存在部分房东看到市场火热提高挂牌价的可能。但从实际情况来看，高价格房源普遍销售困难，大部分项目仍维持平价成交，甚至打折成交。
“我们在一线感受到的是，4月市场热度已经明显没有前两个月好了，而且价格也有所下滑。”成都一资深经纪人毕先生告诉记者，部分优势不明显的房源不得不降价出售。
来自贝壳研究院成都分院的监测也显示，4月份成都购房者的价格敏感性普遍增加，成交房源降价幅度也在扩大，其中100万元以内低总价房源降价幅度明显变大，400万元及以上房源的降价幅度变化最小。
“4月价格预期逐步理性，库存调价涨价房源占比回落至18.1%。”贝壳研究院成都分院分析指出，随着成交活跃度下降，库存持续走高，买方市场之下业主涨价动力明显不足。
2023年1-4月成都二手房成交情况 来源：成都购房通
贝壳找房App显示，截至5月18日，成都二手房挂牌房源达到194684套。贝壳研究院成都分院指出：成都二手房库存房源量突破了新高，而这其中，10年以上的房源新增占比显著升高，“这表明，房龄较老的房源的置换需求正在加速增长。”
“在‘卖旧买新’的逻辑下，二手房市场将持续给新房市场提供支撑。”苏宇表示。
另一方面，成都二手房市场成交量已有明显下降。公开数据显示，今年一季度，成都二手房成交套数约为5.74万套，同比增加87%。尤其是3月单月，成都二手房备案成交量合计达约2.82万套，环比增长约47.88%，同比增长约103.41%，创下近7年来的月度新高。
但到了4月，成都二手房成交量已回落至约2.4万套，环比下降了14.89%。尽管如此，成都仍已连续2个月二手房成交量超2万套。截至5月17日，成都5月份二手房已成交11231套。
“根据历年交易量走势和线下带看活跃度，我们预计成都二手交易量将延续回落，5月环比下滑幅度约10%。”贝壳研究院成都分院指出，而从5月前两周成交情况来看，极低总价和高总价成交占比趋升。
土地市场区域“冷热分化”
事实上，今年以来成都新房市场的复苏，也反映在土地市场。
今年前4月，成都成功出让17宗、共约964亩涉宅用地，其中13宗溢价成交地块中有11宗地块触及最高限价进而抽签决定归属，占比超60%。
其中在4月18日，一宗位于青羊区内金沙板块约35亩地块，起拍价16500元/平方米，清水房最高限价35000元/平方米，刷新了成都住宅清水最高限价。该地块也吸引了超过40家房企报名，最终在32家房企抽签的情况下，由中建壹品以约11.17亿元总价竞得。
5月16日，成都中心城区今年第7场土拍上，43家企业报名争夺6宗地块，其中不乏中海、保利、华润等央国企，以及新希望(000876)、龙湖等民企。最终，热度最高的高新区南中和33亩地块触顶熔断，最终由华润在18家报名者中，以楼面价20000元/平方米摇中，这也是成都第三宗名义楼面低价达20000元/平方米的地块。
至此，成都今年共公告35宗地块，已经进行了7次土地拍卖，成交27宗土地。与新房市场成交情况类似，土地市场成交区域分化也日趋明显。“5+2”区域出让地块全部触顶熔断；二圈层中的龙泉驿区和双流区的地块凭借东安湖和怡心湖溢价成交；而温江区和新都区出让地块则全部底价成交。
对此，中指研究院表示，已成交地块主要集中在目前价值较高的区域，而近段时间成都新房成交量仍保持稳定，开发商基于以销售定投的逻辑考量，有理由加大成都投资。此外，对开发商而言，年初拿地大概率可以实现年内销售，有利于完成年度销售目标。
据了解，5月19日，成都将拍卖8宗涉宅用地，其中最热的是高新中和街道330亩地块和高新桂溪街道141亩地块。
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封面图片来源：每经记者 张建 摄
